Статьи о недвижимости → Ипотека

Какой должна быть квартира, приобретаемая за счет ипотеки

Решив приобрести квартиру за счет ипотечного кредита, нужно будет искать варианты подходящие как для Вас, так и для банка. Для этого необходимо знать критерии, по которым кредитные организации рассматривают объекты, предлагаемые в качестве залога, ведь от этого зависит успех в получении ипотечного кредита.

Основные рекомендации можно изложить следующим образом: нежелательны квартиры с перепланировками, жилье лучше выбирать поновее, круг собственников должен быть максимально ограничен. Рассмотрим основные аспекты выбора подходящего для банка жилья подробнее.

Квартира в новостройке – идеальный ли вариант?

Дело в том, что для банка в предмете залога главное его ликвидность, которая находится в прямой зависимости от множества факторов. Среди новостроек банку больше подойдет уже сданный в эксплуатацию объект, либо находящийся на завершающей стадии строительства, но при самом главном условии – надежности застройщика. Кредитная организация будет проверять в этом случае, как саму недвижимость, так и полномочия застройщика. Лучше если он будет аккредитован в этом банке.

Какой должна быть для банка квартира вторичного рынка?

Оценка такого объекта ведется по двум параметрам – это сама квартира и здание, в котором она расположена, а именно его техническое состояние и возраст. Здания с износом более 60% по нормам БТИ (аварийные), банками не принимаются. Немаловажный момент – местоположение объекта залога, большинство банков не кредитуют сделки с объектами, находящимися за пределами региона кредитования. Ипотечная квартира должна быть обособленным жилым помещением, в ней должны быть подключены все коммуникации и удовлетворительное состояние. Оценке также подлежат: площадь, отделка, планировка – чем эти параметры лучше, тем они привлекательнее для кредитора.

Отдельной строкой стоит выделить момент оценки предмета залога, которую, как правило, проводят профессиональные оценочные компании. В их отчетах банк сопоставляет заявленную оценочную стоимость объекта и реальную рыночную. Ни та, ни другая не должны быть завышены либо наоборот занижены, все данные обязаны соответствовать действительности, в противном случае банк вынесет мотивированный отказ в дальнейшем рассмотрении заявки. Также предмет залога подлежит обязательному страхованию, поэтому он должен соответствовать и требованиям страховых компаний.

Существует негласный перечень объектов недвижимости, на приобретение которых получить ипотечный кредит практически невозможно. К ним относятся: комнаты в коммунальных квартирах, «малосемейных» общежитиях, в домах гостиничного типа, в домах, у которых внешние стены деревянные.

При оценке правовой стороны сделки купли-продажи банк проверяет отсутствие обременений и готовность к регистрации всех документов. Предыдущий собственник обязан погасить всю имеющуюся задолженность по коммунальным и налоговым платежам. Важным нюансом для банка является качественный состав предыдущих и будущих собственников. Среди них недолжно быть лиц, находящихся в федеральном розыске, несовершеннолетних, инвалидов, привилегированных пенсионеров, военных, осужденных. В противном случае с реализацией залога у банка могут возникнуть проблемы.

Банки также стараются избегать квартир с не узаконенными перепланировками. А если Вы захотите в уже купленной квартире сделать масштабный ремонт или перепланировку в течение действия ипотеки, то в обязательном порядке должны это согласовать с кредитором. Тем более что этот пункт есть в кредитном договоре. В противном случае дело может закончиться досрочным расторжением договора и выселением из квартиры.

Не стоит отчаиваться, если квартира Вашей «мечты» не соответствует какому-либо  условию банка, все можно привести в соответствие, только на это потребуется много времени и сил. Другим вариантом выхода из положения может стать повышенная процентная ставка, в связи с которой некоторые банки готовы закрыть глаза на незначительные недочеты.