Продавая комнату, чего риэлтор не знает? Или он просто умалчивает?

Вопрос расселения коммунальных квартир актуален еще с 90-х годов, но в сегодняшних реалиях таких объектов осталось крайне мало, и в основном продаются отдельные комнаты в обычной квартире. Спрос на такие предложения есть всегда, ведь не каждый может себе позволить купить полноценное жилье. У комнат лишь одно преимущество – это невысокая цена, во всем остальном нужно быть готовым к трудностям, а порой и неприятностям. Обо всех «подводных камнях» в сделке с неблагонадежной недвижимостью Краснодара покупателя должен предупреждать риэлтор, занимающийся продажей такого объекта, только вот далеко не все и не всегда это делают.

Чего же нужно опасаться, покупая комнату в коммуналке?

Самое главное – нужно знать о существовании статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится о том, что продавать комнату в коммунальной квартире сторонним лицам можно только после отказа в ее приобретении соседями по квартире. Следовательно, преимущественным правом покупки пользуются именно соседи, и, обращаясь в агентства недвижимости,  продавец должен иметь, в лучшем случае, их письменный отказ. В противном случае реализация невозможна согласно нормам действующего законодательства.

Покупателю, в любом случае, рекомендуется удостовериться лично в получении соседями письменного уведомления о продаже комнаты и их отказе от покупки. Или же уже прошел календарный месяц после получения уведомления, и попыток приобрести данную комнату не возникало. Эти рекомендации действуют в том случае, когда комната приватизирована, в противном – «соседями» будут являться городские власти. И уже их нужно будет ставить в известность о своих намерениях. В этом обычно трудностей удается избежать. Но вот когда затронутыми оказываются права несовершеннолетних, тут уже все намного сложнее.

Зачастую соседями оказываются молодые семьи с несовершеннолетними детьми, следовательно, комната также принадлежит и детям на правах долей. В этом случае отказ со стороны ребенка (от преимущественного права покупки) можно получить только через органы опеки и попечительства. Только вот эти структуры разрешения на это не дают, руководствуясь защитой интереса ребенка в расширении жилплощади, тем самым обременяют родителей покупкой этой комнаты. Все это хорошо, только вот денег у такой семьи может и не быть. Выходят из такой ситуации, написав отказ от имени ребенка самим. Внимание, такой документ не имеет никакой юридической силы! Его не должны принимать на регистрации сделки, однако бывали случаи регистрации новых прав, имея в досье подобные «писульки». Такая сделка легко может быть оспорена в суде, даже после достижения ребенком совершеннолетия.

Действия риэлтора в этом случае могут быть, как умышленными (желание заработать свои комиссионные с продажи любым путем), так и непреднамеренными (некомпетентность, отсутствие опыта совершения подобных сделок).

Еще одна уловка риэлторов, в ситуации, когда не удается получить отказ от всех соседей (которые специально уклоняются от извещений, или же временно отсутствуют) заключается в замене сделки купли-продажи недвижимости дарением. Такой вариант не идет вразрез с законом и согласия соседей вообще не требует, только вот «подмененная» сделка изначально недействительна и может быть оспорена в суде. Риэлторы иногда «забывают» предупредить покупателя в возможных последствиях и рисках.